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万科房产:长租公寓依旧看好

2020年03月20日
[导读] 回顾2019年,万科也依旧真实的为了“活”做出了很多事。   从年初区域的人事换防,“大江大海”计划落地,万科内部大规模重组与调动,在刚过去的一整年里一直并未停歇。曾有数据透露,万科在2019年内共发生了多达20多起人事变动。
  “活下去”成了特别真实的存在。”
  3月17日晚间,万科以线上直播方式召开业绩发布会,董事会主席郁亮带领总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭及执行副总裁兼财务负责人韩慧华一起出席。
  报告显示,2019年全年万科实现销售金额6308.4亿元,同比增加3.9%;实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.1%。
  业绩维持稳定,市场份额、毛利率却减少了。2019年万科全国商品房市场的份额约4%,该数据2018年为4.05%。而2019年,万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降了2.5个百分点。
  在会议上,针对当下疫情对行业的影响,郁亮坦言,“万科始终是一家危机感驱动的公司,一年半之前,万科的主题词就是‘活下去’,虽然当时只是出于居安思危的考量,促使时刻保持清醒和警惕,但没想到,到今天‘活下去’成了特别真实的存在。”
  Ⅰ 重点是“活”
  回顾2019年,万科也依旧真实的为了“活”做出了很多事。
  从年初区域的人事换防,“大江大海”计划落地,万科内部大规模重组与调动,在刚过去的一整年里一直并未停歇。曾有数据透露,万科在2019年内共发生了多达20多起人事变动。
  这些调动几乎从上至下,涵盖万科集团四大区域。而面临业绩增长压力的南方区域,人事变动也最为频繁。
  其中,不仅包括年初的深圳万科、厦门万科、广州万科的调任,高级副总裁张纪文不再兼任南方区域事业集团首席执行官,南方区域事业集团首席执行官由孙嘉接任;
  以及后续原济南万科总经理黄运林被调往佛山区域任总经理;原宁波万科总经理宗卫国被调入南方区域等,万科几乎将围绕“组织重建”与“事人匹配”发挥得淋漓尽致。
  对此,郁亮曾公开对外表态,频繁人事调动的“大江大海”计划,也是内部跨区域的“活水计划”,重在将强调万科内部流动,促进集团组织活力,可背后的深层逻辑很大程度是在业绩的压力上。
  报告显示,2019年万科四大区域的销售情况中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的销售金额占比分别为20.20%、32.42%、22.54% 、23.88% ,南方区域无疑是垫底。
  此前,2016—2018年间,南方区域销售金额占比分别为28.08%、28.60% 、23.64%。可以说,南方区域基本上处于逐年下降的状态。
  因而在业绩会上,对于南方区域业绩排后的质疑,万科总裁及首席执行官祝九胜表示,南方区域的合伙人非常努力,请再给南方区域一点时间,并相信南方区域之后会有更大提升。
  值得注意的是,在17日发布会当晚万科公告了一则人事变动,即执行董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人;公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。并聘任韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人。
  对此,郁亮直言,“上述认识人事变动是基于万科的用人传统,万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。”
  其实到2019年年底,万科曾被爆出“内部降薪近40%”的消息。其中,由于职级与薪级变化,万科的薪资结构调整变为“低底薪、高绩效”的组合薪资。对此,万科人士后续曾回应,“员工薪酬有降也有涨,大部分是稳定的,而真实薪酬调整只有10%员工降薪。”
  但也有内部人士向乐居透露,万科去年内部奖金缩减、离职率也在增高。
  Ⅰ 物业仍不上市
  外界反复猜测万科物业上市计划。2019年年底,万科物业与戴德梁行成立合资公司——万物戴德,主打聚焦在商业物业与设施管理领域,业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理;前几日,又有消息称万科物业以51%股权入股了协信天骄,成为其最大的控股股东。
  当媒体提问是否入股协信天骄,郁亮对此回应,现在没有需要披露的信息。而对于万科物业上市问题,郁亮依旧态度坚决,“万科现在的物业暂时没有上市计划,或者说在相当长一段时间之内没有上市计划。”
  “一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候,我们才考虑让它上市。所以请大家耐心等一等,让它更好地成长以后,再让它上市。” 郁亮进一步称。
  虽然看起来万科物业服务的营收,占比万科总营收似乎“不足挂齿”,但目前已是国内首个规模过百亿的物业公司。在2019年万科营业收入中,来自房地产及相关业务的营业收入为 3526.5 亿元,占比 95.9%,来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元,占比3.5%。
  此前2018年,万科物业营业便收入约98亿元。同期,上市的绿城服务、碧桂园服务、中海物业、彩生活营收为67.10亿元、46.75亿、36.86亿元,万科物业未上市营收远超已上市物业。
  万科物业也一直在扩大市场份额。报告期内,万科物业继续积极拓展项目资源,其中,在新拓展项目中,万科住宅物业服务新增签约面积 1.03 亿平方米,新增饱和收入 33.39 亿元,非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米,新增饱和收入20.66 亿元。
  截至报告期末,万科物业累计签约面积 6.4 亿平方米,同比增长 26.1%,其中已接管合同面积4.5 亿平方米,为未来储备 1.9 亿平方米。
  Ⅰ 长租公寓依旧看好
  2019年万科被多次传出“万村计划”遭遇搁浅,不仅放弃大部分城中村房源的签约,万科长租公寓事业部也相继人事动荡,如此前接手不久的万科长租公寓事业部总经理薛峰辞职。
  不过在业绩会上,万科还是表示了对长租公寓的看好,“中国存在2亿人口的租住需求,市场需求量非常大,在租购并举的背景下,相信这个业务未来能得到一些政策支持。”如今兼任万科长租公寓负责人的朱旭称。
  随之,朱旭也表示,长租公寓行业发展存在一些客观的限制,万科经营性物业的能力还有待提升,虽然万科长租公寓业务规模是全国领先,但目前还在爬坡期和探索期。
  报告显示,2019年,万科租赁住宅业务新增开业5.6万间,截止报告期末,累计开业11万间。已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市,成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率约90%。
  手有余粮,心中不慌。统计数据显示,2019年,万科超过碧桂园、保利、中海、融创,成为去年拿地最多的企业。财报中显示,2019年万科获取新项目 147个,总规划建筑面积 3716.5万平方米,权益规划建筑面积 2478.4 万平方米。
  截至报告期末,万科在建项目总建筑面积约 10256.1 万平方米,权益建筑面积约 6170.0 万平方米;规划中项目总建筑面积约5394.3 万平方米,权益建筑面积约 3360.2 万平方米。
  此外,万科透露2019年还参与了一批旧城改造项目,其中,按当前规划条件,权益建筑面积合计约 492.9 万平方米。
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