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南三环地铁房北京金茂府二期的户型图

2020年03月24日
[导读]具体来说,北京金茂府二期是这样的:   1.主推户型面积为75平米、110平米、131平米、156平米,少量105平米,共357套房源;   2.“府”系精装,科技住宅,总价900万起,折合单价12万/平米;   3.社区规划为围合式布局,共3栋住宅楼,围绕中心景观排布,楼间距很可观;   北京金茂府二期效果图
  南三环地铁房北京金茂府二期的户型图。是的,就是你心里想的那个北京金茂府二期。
  你以为表面风平浪静,实则波涛汹涌。
  具体来说,北京金茂府二期是这样的:
  1.主推户型面积为75平米、110平米、131平米、156平米,少量105平米,共357套房源;
  2.“府”系精装,科技住宅,总价900万起,折合单价12万/平米;
  3.社区规划为围合式布局,共3栋住宅楼,围绕中心景观排布,楼间距很可观;
  北京金茂府二期效果图
  4.北京十一学校丰台中学、丰台小学均将于今年9月开学招生;
  5.户型分布图显示,156平米四居为一梯两户,但享有独立电梯间,预计电梯将为双开门,有利于降低公摊; 其余户型均为两梯三户;

  6.地块属性复杂,配建商业,以及公交设施规模约10440平方米,1处邮政所约200平方米,1处养老机构设施约3000平方米,1处社区文化设施约1000平方米,300个社会停车位。

南三环地铁房北京金茂府二期的户型图

  史上最小金茂府
  严肃君还拿到了户型图,目前没有标尺,最终以项目官方发布户型图为准。
  75平米两居
  75平米两居(C户型)为纯南向户型,户型设计无功无过,整体比较方正,明厨暗卫。
  156平米四室两厅两卫
  156平米四室两厅两卫,户型整体较方正,南北通透,边户为全明空间;南向三面宽,达到10.2米;一梯两户,独立电梯间,私密性较强;主卧为套间设计;唯一的遗憾是,客卫没有干湿分离。
  105平米、110平米、131平米三室两厅两卫(戳图可放大)
  三居目前有E、F、B三种户型,分别为105平米三室两厅两卫边户、110平米三室两厅两卫中间户、131平米三室两厅两卫边户。
  从户型来看,南北通透,整体相对比较方正; 主卧为套间设计,独立卫生间私密性较强。
  但,最大的槽点是: 三居南向均为两面宽,窄面宽长进深。
  不过,北京金茂府二期延续“府”系精装、科技住宅,“恒温恒湿恒氧”的黑科技,在某种程度上能够弥补户型设计上的不足,不会存在北向卧室冬天冷的问题。
  75㎡卖900万背后的逻辑
  作为面积最小的金茂府,北京金茂府二期瞄准了刚需。
  从项目此前流传出的小视频中,首屏就是——
  “无论什么时候,对于刚需来说,最好的买房时机就是——现在。 ”
  但是75平的两居预计总价900万起,折合单价已经达到12万/平。
  无论是总价还是单价,这都不是一个面向普遍意义上的刚需购房者的产品。
  因此,严肃君的N个500人置业群里的购房者,都在自我调侃---
  “混了这么多年,连刚需都不是了。”
  对此,严肃君只能说,开发商的刚需是以产品的面积段为准要划分的。
  那么问题来了,一个预计售价12万/平米的准豪宅,为什么要做刚需产品?
  ①受限于土地属性。
  F1住宅混合公建用地,从地块规划条件来看属性复杂。
  地块地上建筑规模仅63070平米,刨去大量配建、还建设施14640平,可售建筑面积仅48000平左右。
  还需要配建商业,以及公交设施规模约10440平方米,1处邮政所约200平方米,1处养老机构设施约3000平方米,1处社区文化设施约1000平方米,300个社会停车位。
  如果参照北京金茂府的产品,做175平起的大户型,谁会愿意花费近2000万,为一个又有商业又有养老、公交场站等等设施的小区买单。
  ②作为北京金茂府二期单价肯定不会比一期低,但产品相对一期最好有一定差异化。
  据网易房产数据中心统计,北京金茂府2019年全年成交均价99033元/平米,成交套均面积238平米。
  当前北京金茂府在售主力户型为206-230㎡三至四居。二期75-156平的面积段,在总价区间上跟一期完美避开。
  ③经济逻辑>产品逻辑。
  小户型的出现,大户型窄面宽长进深的设计,一定程度上也是经济逻辑向产品逻辑的妥协。毕竟,小户型多出货。
  ④什么人会买?中国金茂府系产品业主调研显示,80后、85后逐渐增多,客群整体趋向年轻化。
  北京金茂府二期倾向更年轻的购房群体,也是产品面积段调整的原因之一。
  至于到底最后谁会买单,严肃君之前就提出过:有钱人的买房逻辑很简单,且越有钱越简单。
  对于豪宅购房者来说,只要有一个点特别打动他,就够了。
  位置最好的金茂府
  北京金茂府是目前北京在售的“金茂府”中位置最好的。
  二期距离南三环仅250米左右,紧邻宋家庄地铁口。 宋家庄为地铁5号线、10号线、亦庄线三轨交汇换乘站,所经片区可以说是“非富即贵”。
  从宋家庄沿5号线,3站到天坛东站、6站到东单站; 沿10号线,7站到国贸; 沿亦庄线首发站,5站到亦庄经济开发区核心区,终点为亦庄火车站。
  周边商业、教育、医疗配套齐全。 今年9月,十一学校丰台中学、小学正式投入使用,实属锦上添花。
  北京十一学校丰台中学落址北京金茂府039地块,规划用地规模24000平方米,总建筑面积约35000平方米,计划建成普通公办走班制初中校,可容纳学生1100人。学校将于今年9月份正式招生。
  北京十一学校丰台小学(改扩建项目)位于丰台区石榴庄南里,与北京金茂府社区医院地块相邻,占地面积11462平方米,建筑面积4976平方米,将新建1栋实验楼,占地面积7898平方米,建筑面积6319,规模为24班,学位约1000个,计划2020年9月投入使用。
  此外,配建的医养中心、社区医院等配套项目施工建设中。
  不得不说,绝佳的地理位置,和“金茂府”自带的光环,就已经足够吸引大波购房者的目光。
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